Ипотечное страхование при покупке квартиры

Беря в банке ипотеку, заемщик вправе оформить сразу несколько страховок. Сам банк это приветствует и может снизить для клиента процентную ставку кредита. Давайте рассмотрим эти страховки подробнее:
- страхование самой недвижимости (обязательное). Банки требуют застраховать лишь сам объект залога (коробка квартиры – стены без отделки, перекрытия, входная дверь, внешние окна), внутренняя отделка их не интересует. Кстати, в виде залоговой может выступать не только покупаемая, но и уже имеющаяся у заемщика недвижимость;
- страхование здоровья и жизни заемщика (необязательное), предполагающее потерю его трудоспособности и лишение доходов по этой причине, а также возможную смерть. Как правило, при оформлении такой страховки общие платежи снижаются, но иногда, особенно для заемщиков от 45-ти лет и старше, стоимость полиса за год может быть больше предлагаемой банком скидки, а потому страхователь должен хорошенько все взвесить (как сэкономить на ипотечной страховке – чуть ниже);
- страхование титула (формально – по желанию, но чаще всего банки требуют такой полис от заемщика, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).

Давайте чуть подробнее остановимся на этом виде страхования, поскольку с залоговым имуществом и здоровьем заемщика все более или менее ясно. А вот что скрывается в данном случае за, казалось бы, всем понятным словом «титул»? Оказывается, это документ, обеспечивающий право на собственность. Тогда возникает следующий вопрос: зачем его нужно страховать?

Страхование титула при ипотеке защищает вас от следующих рисков:
- при оформлении купли-продажи (как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости) не исключена фальсификация документов;
- при оформлении купли-продажи жилья могут быть допущены ошибки в составлении документов;
- обман со стороны продавца квартиры – довольно распространенное явление на рынке российской недвижимости;
- умышленно или неумышленно могут быть не учтены интересы наследников продавца квартиры и так далее.

Отметим, что банк кровно заинтересован в чистоте титула, а потому сделает все возможное, чтобы заемщик заключил такую страховку. И хотя по закону банк не имеет права ее требовать, у него найдется много других причин законно отказать вам в ипотечном кредитовании, если вы не выполните его требования.

Столкнувшийся с необходимостью ипотечного страхования рядовой россиянин, как правило, не обладает в данном вопросе даже элементарными знаниями. На самом же деле ему нужно учитывать следующие моменты:
- обязательной по закону является лишь страховка залогового имущества, все остальное – дело добровольное. На практике же банк может обязать вас застраховать и здоровье, и титул. Более того, банки, как правило, «предлагают» страховаться только в «их списке» страховых компаний, но он крайне ограничен и тарифы в нем могут быть слишком высокими, иногда в два с лишним раза выше, чем в других страховых компаниях. Заемщик имеет право самостоятельно оформить полис в любой аккредитованной страховой компании и предъявить его в банк.

Итак, мы уже выяснили, что страхование здоровья и жизни при ипотечном кредитовании является добровольным. Но стоит ли от него отказываться? Давайте разбираться:
- как правило, банк в этом случае снижает ставку по кредиту до 1,5 процентов, что иногда может даже перекрыть стоимость страхового продукта. К сожалению, далеко не всегда, поскольку это самая дорогая компонента ипотечного страхования и зависит она от многих составляющих (возраста страхователя, его пола, профессии и т.д.). Чаще всего человек стоит перед выбором – платить больше и быть застрахованным или платить меньше, но в случае потери трудоспособности (смерти) потерять квартиру;
- случаев, когда заемщик теряет трудоспособность и даже погибает, немало. Именно поэтому банки стараются всеми правдами и неправдами подвигнуть клиента на такую страховку. Конечно, страховать свою возможную болезнь или даже смерть заемщику не очень приятно, но вспомните: когда-то в России существовала традиция (в деревнях она сохранилась и до сих пор) загодя готовить для себя гроб. И что удивительно: те, кто ей следовал, жили дольше прочих;
- нужно также понимать, что ипотечное кредитование долгосрочное, иногда оно затягивается на 25 лет, поэтому у заемщика ипотеки всегда есть время на раздумье, стоит ли ему начать страховать свою жизнь и здоровье или же прекратить эти дополнительные траты. Если финансовые возможности позволяют (появляются со временем), экономить не стоит, тем более что можно, как сказано чуть выше, найти оптимальный вариант.

Любое страхование квартиры по ипотеке стандартно заключается на один календарный год. Далее следует ежегодная пролонгация договора - до полного погашения кредита.

Что можно, а чего нельзя делать по истечении каждого года страховки:
- нельзя прекратить страхование залогового имущества, поскольку это сразу же повлечет за собой прекращение ипотечного кредитования;
- можно прекратить страхование жизни, здоровья и титула, однако это может повлечь за собой удорожание ипотеки. Впрочем, после трех лет кредитования банки (большинство из них) уже не требуют страхования титула, поскольку это достаточный срок, за который право собственности на недвижимость, купленную по ипотеке, может быть оспорено, скажем, обманутыми родственниками продавца или другими покупателями (квартира может быть продана сразу же нескольким гражданам). Если за три года никаких проблем с титулом не возникло, значит, он чист.

Прекратить страхование можно очень просто - лишь перестав уплачивать ежегодный взнос. Можно также легко и быстро заявить об этом на сайте компании.

Как мы уже выяснили, многие банки требуют (кроме обязательного имущественного страхования) страховать также жизнь, здоровье заемщика и титул квартиры, к тому же навязывают лишь некоторые и дорогие аккредитованные ими страховые компании. Что же можно предпринять в этом случае:
- заемщик имеет право оформить полис/ы в любой аккредитованной банком страховой компании начиная с первого года кредитования. При этом большинство страховых предлагает более приемлемые тарифы страхования;
- после трех лет кредитования банки не могут требовать страхование титула, но мало кто из заемщиков об этом знает и продолжает его страховать;
- если титульные документы заведомо чистые (к примеру, вы покупаете недвижимость по договору долевого участия в строительстве), то титульное страхование просто не нужно;
- если банк категорично требует заключить страхование жизни и титула, можете вежливо сказать менеджеру, что в этом случае вам придется обратиться в другой банк. Менеджер получает процент с каждого клиента и с каждой сделки по страхованию. Естественно, ему выгоднее потерять часть дохода, чем полностью клиента. Главное в этом случае не становиться в позицию и не доказывать свою правоту. Впрочем, как мы уже говорили, банк в данном случае может поднять заемщику кредитную ставку. И если это выгоднее, чем платить по ненужным вам страховкам, то соглашайтесь;
- страхователи не знают, что стоимость страхового продукта меняется с их возрастом, например, по достижении человеком 45 лет он может увеличиться вдвое. Значит, нужно выбрать такую финансовую компанию, где либо возраст страхователя не учитывается, либо тариф в зависимости от него увеличивается плавно и незначительно (такие компании есть);
- сэкономить на страховании ипотеки можно, покупая еще строящееся жилье. В этом случае заемщику нечего страховать из залогового имущества до тех пор, пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию, что может затянуться на годы.

Для этого существуют стандартные правила, согласно которым заемщик:
- выбирает сам или по рекомендации (требованию) банка страховую компанию (как выбрать оптимального для вас страховщика – читайте ниже);
- заполняет заявление на страхование;
- предоставляет комплект документов;
- оплачивает услуги страховой компании за год (ежегодная плата). Сказать точно, сколько будет стоить та или иная страховка, невозможно, но в целом она обходится заемщику в 0,2 – 3 процента от остатка долга по ипотечному кредиту.

В любую страховую компанию предоставляется стандартный набор документов:
- гражданский паспорта страхователя;
- заявление-анкета;
- документы на право собственности квартиры;
- кадастровый либо технический паспорт;
- копия оценки квартиры независимым экспертом (при наличии);
- кредитный договор и график платежей, если это не первый год ипотеки.

При страховании титула перечень документов, как правило, значительно шире:
- гражданские паспорта продавца и покупателя недвижимости;
- технический план БТИ и выписки из ЕГРН, домовой книги;
- если у продавца есть несовершеннолетние дети, то разрешение на такую сделку органов опеки и попечительства;
- согласие жены (мужа) продавца на такую сделку;
- отказ соседей от преимущества в покупке данной недвижимости и так далее (в каждом конкретном случае перечень документов может быть расширен).

Страховой случай, то есть какая-либо авария в ипотечной квартире, чрезвычайное происшествие или даже катастрофа (к примеру, взрыв газа, пожар, затопление) нежелателен ни для страховщика, ни для страхователя. Однако такие несчастья периодически имеют место, и владелец квартиры должен хорошо знать, какие действия ему необходимо тут же предпринять (обо всем этом подробно написано в инструкции, выданной страхователю вместе со страховым полисом).

К сожалению, мало кто из страхователей читает эти инструкции, не говоря уже о том, чтобы изучить их и знать как «Отче наш». А сделать в обязательном порядке нужно следующее, иначе вы можете попросту лишиться страховой выплаты:
- вызвать аварийные службы, «скорую помощь», полицию и по возможности предпринять действия по устранению источника аварии. Важно знать, что звонок в соответствующую службу автоматически фиксируется, а потому в случае судебного разбирательства этот факт вам очень пригодится. Поэтому, если вы знаете, к примеру, что пожарных уже вызвали соседи, все равно позвоните сами и продублируйте вызов от своего имени;
- в письменном виде сообщить в страховую компанию о происшедшем. Даже если вы находитесь в командировке в другом городе, непременно свяжитесь со страховщиком, сообщите ему о страховом случае в вашей квартире;
- как можно скорее предоставить в финансовую компанию необходимый пакет документов, подтверждающих аварию и степень поврежденности вашей квартиры. Страховая компания, в свою очередь, должна признать страховой случай, если он подпадает под условия договора, или отказаться это сделать. После этого страховщик перечисляет деньги в банк - в счет погашения кредита по ипотеке страхователя или (к сожалению, бывает и такое) начинаются судебные разбирательства.

Чаще всего фигурируют две причины, по которым компания отказывается выплачивать страховку:
- невыполнение требования оперативно известить страховщика о том, что в квартире произошла авария;
- страховое событие не входит в перечень рисков, обозначенных в страховом полисе.

Кроме того, основанием для отказа могут послужить следующие обстоятельства:
- умышленное причинение вреда имуществу (умышленное уничтожение);
- ремонтно-строительные работы, которые привели к ущербу (уничтожению) имущества;
- обрушение здания по причине его аварийности или ветхости.

Что касается страховки жизни и здоровья, то отказы в страховой выплате в данных случаях тоже бывают, например, когда ущерб здоровью причинен умышленно, в ходе военных действий или нанесен страхователю во время совершения им противоправных действий. А в случае отказа при титульной страховке чаще всего фигурируют снос жилья и недобросовестные, неадекватные (скажем, в состоянии алкогольного опьянения) действия страхователя при покупке недвижимости.

Беспроблемная для заемщика ипотека предполагает удачный выбор как банка, так и страховой компании. Поскольку здесь мы разбираем ипотечное страхование квартиры, то говорим о том, как найти наилучшую страховую компанию.

Для этого имеются определенные критерии выбора:
- финансовый орган, предоставляющий страховые услуги, должен иметь на это лицензию;
- обратите внимание на «возраст» компании (сколько лет работает на рынке страхования), по возможности выясните, как часто она отказывает своим клиентам в страховой выплате;
- приемлемые для вас тарифы, наличие различных программ, льгот и скидок (в каждой компании они могут быть свои).

Что делать, если вы, проработав данный вопрос в Интернете, понимаете: чем больше вы углубляетесь в поиск наилучшей страховой компании, тем яснее осознаете, что без помощи опытного специалиста тут не обойтись:
- возможно вам стоит обратиться к нам :) Мы расскажем, как сэкономить, а где этого лучше не делать.